Augmentation de loyer en cours de bail : est-elle légale et comment la contester ?

Le principe : le loyer est fixe, sauf révision annuelle prévue au bail

Pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à sa guise en cours de bail. La loi n'autorise qu'un seul mécanisme d'évolution pendant la durée du contrat : la révision annuelle, et seulement si le bail contient une clause de révision.

Sans cette clause, le loyer reste figé jusqu'au renouvellement du bail. Avec elle, l'augmentation est strictement encadrée : elle ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee.

Un loyer qui « augmente » parce que le propriétaire a fait des travaux, parce que les prix du quartier ont monté ou parce qu'il estime le loyer trop bas n'a donc, en cours de bail, aucune base légale, sauf cas très particulier de travaux d'amélioration expressément prévus par une clause du bail.

Comment se calcule une révision légale

La formule est simple et figée par la loi :

Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.

Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. À défaut, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat. Les valeurs de l'IRL sont consultables gratuitement sur le site de l'Insee et sur Service-Public.fr.

La révision porte sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges suivent leur propre logique : elles sont régularisées chaque année selon les dépenses réelles, ce qui n'est pas une augmentation de loyer.

Les situations où aucune hausse n'est permise

• Pas de clause de révision dans le bail : le loyer reste inchangé jusqu'au renouvellement.
• Logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique : depuis le 24 août 2022, les loyers de ces « passoires thermiques » ne peuvent plus être augmentés en France métropolitaine, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni entre deux locataires.
• Révision réclamée trop tard : le bailleur dispose d'un an après la date de révision prévue pour la demander. Passé ce délai, il perd la révision de l'année concernée.
• Rétroactivité : si le bailleur réclame la révision en retard mais dans le délai d'un an, elle ne prend effet qu'à la date de sa demande. Il ne peut pas réclamer de rappel sur les mois passés.
• Plus d'une hausse par an : une seconde révision dans la même année n'est pas valable.

Pendant la crise inflationniste, un plafonnement temporaire de la hausse de l'IRL avait été instauré. Ces mesures exceptionnelles ont une durée limitée : vérifiez sur Service-Public.fr si un dispositif de ce type s'applique à la date de la révision.

Contester une augmentation abusive : la marche à suivre

Si l'augmentation ne respecte pas ces règles, vous pouvez la refuser. L'idéal est de procéder par écrit et de façon graduée.

1. Vérifiez votre bail : présence d'une clause de révision, trimestre de référence, date anniversaire. Contrôlez aussi l'étiquette énergie du DPE annexé.
2. Refaites le calcul avec les indices officiels et comparez au montant demandé.
3. Répondez par écrit au bailleur ou à l'agence, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en expliquant précisément pourquoi la hausse n'est pas due (absence de clause, montant supérieur à l'IRL, logement F ou G, demande tardive).
4. Continuez à payer le loyer d'origine, sans interruption. Ne cessez jamais de payer : cela vous mettrait en défaut.
5. Saisissez la commission départementale de conciliation si le désaccord persiste. Cette instance gratuite réunit représentants des bailleurs et des locataires.
6. En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Au renouvellement du bail : un mécanisme différent

La fin du bail (trois ans pour une location vide consentie par un particulier, un an pour un meublé) ouvre une autre possibilité, elle aussi encadrée. Si le propriétaire estime que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituels du voisinage, il peut proposer une hausse au renouvellement.

En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation doit être saisie avant tout recours au juge. À défaut d'accord ou de décision, le bail est reconduit aux conditions antérieures, éventuellement révisées selon l'IRL.

Meublé, colocation, bail mobilité, logement social : ce qui change

Les charges ne suivent pas ces règles : elles sont réajustées en fonction des dépenses réelles lors de la régularisation annuelle. Un bailleur peut donc augmenter le montant des provisions pour charges si les dépenses ont augmenté, à condition de le justifier. Vous pouvez demander à consulter les justificatifs des charges dans les six mois suivant l'envoi du décompte.

Et si le propriétaire change ?

La vente du logement occupé ne modifie pas le bail en cours : le nouveau propriétaire reprend le contrat tel quel, avec le même loyer et la même clause de révision. Il ne peut pas profiter de la vente pour imposer un nouveau loyer avant le renouvellement, dans les conditions décrites plus haut.

Zones tendues et encadrement des loyers

Dans les communes situées en zone tendue, l'évolution des loyers est encore plus strictement limitée, notamment lors d'un changement de locataire. Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers (comme Paris, Lille, Lyon ou Bordeaux, selon les périodes et les arrêtés en vigueur), le loyer de base ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.

Si votre loyer dépasse ce plafond, des recours spécifiques existent, auprès de la commission de conciliation puis du juge, et un signalement peut parfois être fait auprès de la préfecture ou de la commune. Les simulateurs officiels permettent de vérifier le loyer de référence applicable à votre adresse.

Préserver une bonne relation avec son propriétaire

Contester une hausse n'oblige pas à entrer en conflit. Beaucoup d'augmentations irrégulières résultent d'une méconnaissance des règles ou d'une erreur de calcul plutôt que d'une volonté de nuire. Un courrier factuel, qui expose la règle et le bon montant, suffit souvent à régler la question.

• Restez factuel : citez la clause du bail, les indices, la date.
• Gardez une trace de tous les échanges écrits.
• Faites-vous accompagner si besoin par une association de locataires ou l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL), qui délivre des conseils juridiques gratuits.

Pour une vue d'ensemble des règles de la location, consultez notre guide sur les droits et obligations du locataire et du propriétaire. Et en fin de bail, pensez à anticiper la restitution du dépôt de garantie : voir que faire si le propriétaire ne rend pas la caution. D'autres guides sont disponibles dans la rubrique Juridique & Démarches.

Cet article présente les règles générales applicables aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les règles diffèrent pour les locations saisonnières, les logements sociaux et les baux commerciaux. Vérifiez les textes et indices en vigueur sur Service-Public.fr ou auprès de votre ADIL.